中新经纬客户端12月20日电
题:《李宇嘉:菏泽“退出限售”,还有哪些城市扛不住了?》

对于今年房地产市场走势的分析已经很多了,目前来看,无论也是业内机构还是专家,普遍认为认为今年楼市下行压力,房价有回落的空间。

金沙官网手机网址,问题:山东菏泽今天发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,取消去年调控时曾作出的“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。\n该规定是2017年11月6日才公布的限售政策,原计划限售2和3年的规定,现在才一年就取消?

作者 李宇嘉(深圳市房地产研究中心高级研究员,中山大学银行研究中心研究员)

通过对过去几个月国家统计局发布的70个大中城市房价数据不难看出,热点城市房价有了明显回落的迹象。但是三四线城市的房价依然处于涨势。一方面,是三四线房价还在上涨,另一方面则是部分三四线城市开始放松楼市调控,大有“救市”的迹象。未来,三四线城市的到底会不会迎来大规模的楼市调控松绑呢?

回答:

12月18日,山东菏泽发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,取消2017年11月出台的“限售政策”,即“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

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取消限令背后的深层意义。

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在讨论这个问题之前,我们先来看看之前三四线城市房价上涨的动力所在。要想房价上涨,一是需要有足够多的人买房子,二是需要有足够多的购房资金。2016年开始,全国范围的房价上涨从一二线城市逐渐扩展到三四线城市,并且愈演愈烈。

1,菏泽大面积的拆迁,一部分已经招商,一部分在挂牌,还有一部分未拆(计划中)。(1)已经招商的在建房,预售比较顺利。(由于拆迁力度大。出现了房源哄抢,也导致了后期出现各种霸王条款,业主各种维权)总体看菏泽在建项目只占一小部分。

菏泽退出限售,早已埋下伏笔

首先,因为一二线城市房价上涨的幅度较大,将部分购房需求挤压到三四线城市,客观上造成了购房需求的增加。而这些购房需求的购房资金相对充裕。

(2)已经拆迁的未建,有些被摘牌了,有些还在挂着。(剩下的肉可能没那么肥.很多地方拆迁一两年了,还是一片废墟。)

大家关心的是三个问题,为什么菏泽这么快就退出限售?还有哪些城市会受不住?未来楼市会怎么走?首先回顾一下菏泽在2017年11月发布的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,除限售措施外,还出台一系列“收紧楼市”举措:1、落实差别化的住房信贷政策;2、切实加强房屋交易网签备案管理;3、培育和发展住房租赁市场;4、加强新建商品房销售监管;4、强化二手房交易监管;5、加强监督指导和舆论引导;6、打击违法违规行等。

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(3)未拆地域计划招商,可能是因为前边的没消化完,后边不敢动。还需要政策引进开发商。

仔细翻阅那份文件可发现,当时菏泽调控面临的形势,就和热点二线城市一样,甚至堪比一线城市,楼市已到爆棚到无以复加的地步,非常时刻,必须N管齐下。否则,房价就会上涨失控,创出天价。类似菏泽一样的三四线楼市,潮水来得快、去得也快,在退潮的时候,就必须要做好防护。

其次,棚改货币安置比例过高,是三四线城市房价上涨的另外一个重要原因。之前笔者就给大家分析过棚改货币化安置对于房价的影响。据统计,2015年至2017年,全国共完成棚改1816万套,其中2018年棚改货币化安置的比例高达55%,而且主要集中于三四线城市。刚才说的棚改货币化安置的比例,我们再来看看棚改的资金情况。2015-2017三年间,全国棚改的资金投入为5.5万亿,其中有超过4万亿投放于三四线城市。这4万亿棚改资金的投入,大大促进了三四线城市的基建,改善了居民的居住环境,同时有效的刺激了消费。可以说,三四线城市的棚改,在去库存的同时,也成为房价上涨的重要推手。

取消了限令会促进房屋交易量大增。

菏泽:土地供应和棚改“带头大哥”

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为了造城计划顺利推进,大量招商。各种政策引进,

一个内地的四线城市,其楼市为什么会这样?这还要从菏泽这两年的楼市说起。菏泽尽管是四线城市,但这几年在土地供应、棚改上,则可谓是“带头大哥”。2018年,菏泽棚改开工计划量达到12.7万套,居全国第一位;山东其他城市,如日照、潍坊、德州、泰安也在5万套以上。

三四线城市房价上涨的同时,土地市场也变动火热,地价也是节节攀升。大家都知道,卖地收入一直都是地方财政重要的收入来源。据统计,2018年全国土地收入创新高,达到了6.51万亿。具体来看,一线城市、二线城市、三四线城市土地出让金占地方一般公共预算收入的平均比值分别为0.4、0.91和1.51。通过这一数值来看,不难发现,三四线城市对土地财政的依赖度最高。

预测:房价还得涨。要不然哪个开发商会来。可能会政策引价。菏泽瞬息万变,什么都可能发生。

图 2018年菏泽棚改开工量全国第一

从2018年下半年开始,土地市场开始降温,土地流拍数量逐渐增多。而流拍的土地,很多都是位于三四线城市。土地市场趋冷,意味着三四线城市土地出让金收入的大幅减少。

以上是个人见解,如有其他理解,欢迎交流。

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另外,去年国务院常务会议以及明确指出,因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。2018-2020年,全国要完成1500万套的棚改任务,预计这三年的棚改货币化安置的比例为45%、35%、30%,将呈现逐渐降低之势。棚改货币化安置比例的降低,将对三四线城市的楼市产生更大的冲击。

金沙官网手机网址 6回答:

2017年,全国住宅用地成交TOP10,四线城市菏泽居然排到第十位,前面是重庆、武汉、郑州、徐州、苏州、西安、成都、昆明和杭州等重磅级二线城市。2018年上半年,全国住宅用地成交TOP10,菏泽居然排到了第二位,第一位是重庆,第三到第十分别为郑州、武汉、宁波、成都、青岛、西安、徐州、杭州,还是重磅级的二线城市。

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对菏泽这样的五六线城市来说,肯定是寒冬的延续;而对一线城市和部分二线城市来说,调控放松还比较遥远,同样是寒冬的延续。

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